Dépôt fractionné de demandes – Le risque encouru en cas de dépôts distincts des demandes de permis de construire et d’autorisation d’exploitation commerciale. – La qualification de fractionnement artificiel et l’impossibilité d’exploiter le bâtiment

Commentaire par Marie-Anne Renaux, publié dans la revue Construction Urbanisme, n°2, février 2026

Solution. – Par deux décisions rendues dans un court intervalle, la cour administrative d’appel de Nantes et le Conseil d’État viennent de rappeler que le dépôt fractionné des demandes de permis de construire et d’autorisation d’exploitation commerciale est irrégulier s’il tend à empêcher qu’une appréciation globale soit portée par la CNAC sur les impacts du projet. Les vérifications très précises effectuées par les juges du fond dans chacune de ces affaires sur les conditions de réalisation de ces projets les ont amenés à admettre, pour l’une, que le fractionnement était artificiel et, pour l’autre, qu’il était régulier.

Impact. – Le principe est clairement réaffirmé qu’un fractionnement des demandes est possible, à condition qu’il soit sincère et qu’il puisse être justifié par les caractéristiques et l’historique du projet. Les porteurs de projet se trouvent ainsi à nouveau alertés sur le risque que l’exploitation commerciale du bâtiment ne puisse pas être autorisée, lorsqu’ils ont cherché à dissimuler l’ampleur de leur projet et, notamment, l’artificialisation et l’imperméabilisation générées.
CE, 31 déc. 2025, n° 493352, Comm. nationale d’aménagement commercial : JurisData n° 2025-024226
CAA Nantes, 12 déc. 2025, n° 24NT01862, Stés Trégordis et Courtil Madame : JurisData n° 2025-024243

Note :
Quand bien même l’obligation de déposer un permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale (PC valant AEC) est connue et incontournable depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2014, pour les projets portant à la fois sur la création ou l’extension de surface de vente et sur la réalisation de travaux soumis à permis de construire, nombre d’opérateurs s’interrogent encore fréquemment sur la possibilité de dissocier leurs demandes.
Les phasages imaginés étant fréquemment motivés par le souhait de réaliser rapidement les travaux, sans être soumis aux aléas des recours formés par les concurrents commerciaux à l’encontre des autorisations d’exploitation commerciale. Or, la démarche consistant à obtenir d’abord un permis de construire sans AEC pour un magasin présentant une surface de vente de moins de 1 000 m², suivi d’une demande d’autorisation d’exploitation commerciale peu de temps après, a déjà été sanctionnée par les juridictions administratives, au titre d’un fractionnement irrégulier. Le constat ayant notamment été fait que le bâtiment avait été construit dès l’origine pour pouvoir fonctionner sur une surface de vente beaucoup plus importante (CAA Marseille, 9 avr. 2018, n° 16MA01770. – CAA Marseille, 30 sept. 2019, n° 18MA03547).
Deux nouvelles affaires récemment jugées confirment que des porteurs de projet s’autorisent toujours à procéder à de tels fractionnements et que les juridictions administratives continuent à vérifier si ces demandes successives tendent à contourner la loi.